Odpowiedzialność za niesprawny system ochrony przeciwpożarowej w wynajmowanym obiekcie jest jednym z najczęstszych źródeł sporów pomiędzy właścicielem a najemcą. W praktyce nie wystarczy powołać się na umowę najmu, ponieważ obowiązki wynikają również z przepisów prawa budowlanego oraz przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej. Kluczowe znaczenie ma sposób użytkowania obiektu, zakres ingerencji w instalacje oraz faktyczny podział obowiązków eksploatacyjnych. Poniżej przedstawiono techniczne i organizacyjne aspekty odpowiedzialności za sprawność systemów ochrony przeciwpożarowej.
- Obowiązki właściciela budynku w zakresie utrzymania systemów ochrony przeciwpożarowej
- Zakres odpowiedzialności najemcy w trakcie użytkowania obiektu
- Znaczenie zapisów umowy najmu i podział kosztów eksploatacyjnych
- Kontrola, dokumentacja przeglądów oraz dowody należytej staranności
- Konsekwencje prawne i techniczne niesprawnego systemu
Obowiązki właściciela budynku w zakresie utrzymania systemów ochrony przeciwpożarowej
Właściciel budynku odpowiada za zapewnienie, aby obiekt jako całość spełniał wymagania bezpieczeństwa pożarowego. Mechanizm odpowiedzialności polega na obowiązku utrzymania instalacji w stanie sprawnym technicznie przez cały okres użytkowania.
Do podstawowych obowiązków należy organizacja okresowych przeglądów, które zazwyczaj wykonuje się nie rzadziej niż raz w roku w przypadku instalacji hydrantowych, systemów oddymiania oraz systemów sygnalizacji pożaru.
Pomijanym elementem bywa kontrola rzeczywistych parametrów pracy, takich jak ciśnienie dynamiczne w instalacji wodnej czy czas reakcji systemu sygnalizacji pożaru. Brak takich pomiarów obniża wiarygodność przeglądu.
Właściciel powinien monitorować stan techniczny elementów konstrukcyjnych, drzwi przeciwpożarowych oraz zasilania rezerwowego, ponieważ są to części wspólne budynku.
Jeżeli niesprawność wynika z braku przeglądów lub zaniechania konserwacji części wspólnych, odpowiedzialność co do zasady spoczywa na właścicielu.
Zakres odpowiedzialności najemcy w trakcie użytkowania obiektu
Najemca odpowiada za sposób użytkowania wynajmowanej powierzchni oraz za wszelkie zmiany wprowadzane w jej obrębie. Mechanizm odpowiedzialności polega na tym, że każda ingerencja w instalacje może wpłynąć na ich skuteczność.
Typowym przykładem jest zastawianie drzwi przeciwpożarowych, blokowanie klap oddymiających lub zasłanianie czujników dymu podczas prac adaptacyjnych.
Czynnikiem psującym skuteczność systemu może być także zmiana charakteru działalności, która zwiększa obciążenie ogniowe bez aktualizacji zabezpieczeń.
Najemca powinien prowadzić bieżącą kontrolę elementów znajdujących się w użytkowanej strefie oraz niezwłocznie zgłaszać usterki właścicielowi.
Jeżeli niesprawność wynika z działań najemcy lub z braku zgłoszenia awarii, odpowiedzialność może zostać przypisana użytkownikowi powierzchni.
Znaczenie zapisów umowy najmu i podział kosztów eksploatacyjnych
Umowa najmu precyzuje podział obowiązków pomiędzy stronami, jednak nie może wyłączać odpowiedzialności wynikającej z przepisów prawa. Mechanizm rozliczeniowy często polega na przeniesieniu kosztów przeglądów na najemcę przy zachowaniu nadzoru właściciela.
Typowe zapisy określają, kto finansuje przeglądy okresowe, a kto odpowiada za usunięcie usterek wykrytych podczas kontroli.
Błędem jest brak jednoznacznego określenia, kto prowadzi dokumentację przeglądów oraz kto przechowuje protokoły badań.
W praktyce brak precyzyjnych zapisów powoduje spory w sytuacji awarii, zwłaszcza gdy konieczne są kosztowne naprawy systemów tryskaczowych lub oddymiających.
Dobrze skonstruowana umowa powinna określać częstotliwość przeglądów, zakres kontroli oraz sposób przekazywania informacji o usterkach.
Kontrola, dokumentacja przeglądów oraz dowody należytej staranności
Regularna kontrola systemów ochrony przeciwpożarowej stanowi podstawowy dowód dochowania należytej staranności. Mechanizm zabezpieczający polega na dokumentowaniu wszystkich czynności kontrolnych i pomiarowych.
W praktyce należy archiwizować protokoły z badań, pomiary wydajności instalacji wodnych, wyniki testów zasilania rezerwowego oraz raporty kalibracji czujników.
Typowym błędem jest brak testu obciążeniowego akumulatorów lub brak pomiaru czasu otwarcia klap oddymiających.
Monitoring powinien obejmować analizę parametrów pracy, takich jak napięcie zasilania, ciśnienie w przewodach czy stężenie gazów testowych podczas kalibracji.
W przypadku kontroli organów nadzoru brak dokumentacji może zostać uznany za niewywiązanie się z obowiązków przez podmiot odpowiedzialny.
Konsekwencje prawne i techniczne niesprawnego systemu
Niesprawny system ochrony przeciwpożarowej może skutkować decyzją administracyjną o usunięciu nieprawidłowości lub ograniczeniu użytkowania obiektu. Mechanizm odpowiedzialności obejmuje zarówno sankcje finansowe, jak i odpowiedzialność cywilną.
Jeżeli dojdzie do pożaru, analiza przyczyn obejmuje sprawdzenie parametrów instalacji oraz stanu przeglądów. Typowe elementy weryfikowane to wydajność hydrantów, czas reakcji systemu sygnalizacji pożaru oraz sprawność zasilania rezerwowego.
Brak sprawności systemu może zwiększyć zakres strat materialnych oraz narazić strony na roszczenia odszkodowawcze.
Czynnikiem pogarszającym sytuację jest brak jednoznacznego podziału odpowiedzialności w umowie oraz brak udokumentowanych przeglądów.
Odpowiedzialność za niesprawny system w wynajmowanym obiekcie zależy od przyczyny usterki, zakresu obowiązków oraz udokumentowania działań eksploatacyjnych.
W wynajmowanym obiekcie odpowiedzialność za niesprawny system ochrony przeciwpożarowej najczęściej rozkłada się pomiędzy właściciela i najemcę w zależności od źródła problemu. Właściciel odpowiada za stan techniczny części wspólnych i organizację przeglądów, natomiast najemca za sposób użytkowania i zgłaszanie usterek. Kluczowe znaczenie ma dokumentacja, precyzyjne zapisy umowne oraz regularna kontrola parametrów technicznych systemu.